Το κόστος στέγασης προβληματίζει πλέον το σύνολο των χωρών της Ευρώπης.  Σύμφωνα με την Eurostat , μεταξύ του 2010 και του πρώτου τριμήνου του 2021, τα ενοίκια αυξήθηκαν κατά 15,3% στην Ευρωπαϊκή Ένωση.

Πολλές χώρες της Ευρώπης εφαρμόζουν πολιτικές στέγασης δημιουργώντας κοινωνικές κατοικίες εδώ και δεκαετίες, ενώ λόγω των συνθηκών που διαμορφώνονται ιδιαίτερα από το 2018-2019, έχουν προβεί σε υιοθέτηση νέων μέτρων με στόχο την αναχαίτιση του κόστους στέγασης.

Παράλληλα, εκτός των νέων στεγαστικών πολιτικών που εφαρμόζουν, επέβαλαν πλαφόν στις αυξήσεις των ενοικίων  στις ενεργές μισθώσεις, λόγω ραγδαίας αύξησης του πληθωρισμού και παράλληλα ενέταξαν νέα σχέδια στεγαστικής πολιτικής στο Ταμείο Ανάκαμψης. 

Στη χώρα μας η συσσωρευτική αύξηση των ενοικίων από το 2018 έως και σήμερα, κυμάνθηκε από 37,2% έως και 42,1% αν αφορά κατοικία κατάλληλη για οικογένεια. Υψηλότερες αυξήσεις, καταγράφονται κυρίως σε μικρότερα ακίνητα κατάλληλα για φοιτητές. Συγκεκριμένα, σύμφωνα με πρόσφατα δημοσιευμένα στοιχεία, οι ζητούμενες τιμές μίσθωσης φοιτητικής κατοικίας αυξήθηκαν κατά 53% στην Αθήνα και στη Πάτρα όπου καταγράφεται η 2η μεγαλύτερη αύξηση το 49,23% . Το 2022,  η αύξηση των ζητούμενων μισθωμάτων κυμάνθηκε μεσοσταθμικά στο 10%, από 3% έως 7% που καταγράφηκε το 2021.

Το κόστος στέγασης στην Ελλάδα έχει εκτιναχθεί σε τέτοια επίπεδα που αγγίζει το 60%-70% του μέσου μηνιαίου μισθού και αν πρόκειται για οικογενειακή κατοικία το σύνολο ενός «καλού» μισθού. Μεγάλο μέρος των συμπολιτών μας αναγκάζεται να κάνει περικοπές ακόμη και σε βασικές ανάγκες του. Σύμφωνα με πρόσφατη έρευνα, το 76,9% των ενοικιαστών, εφόσον πληρώσουν τα έξοδα του σπιτιού, κάνει περικοπές στα βασικά αγαθά ή λαμβάνει οικονομική βοήθεια από τρίτους.

Στη χώρα μας από την 1η.01.2022 έως και την 31η. 12.2022 επιτρεπόταν, αναπροσαρμογή του μισθώματος να ανέρχεται σε τρία τοις εκατό (3%), κατά ανώτατο όριο, σε σχέση με το μίσθωμα του έτους 2021, αποκλειστικά για τις εμπορικές και επαγγελματικές μισθώσεις ακινήτων (υπάρχουν εξαιρέσεις). Το άνωθεν μέτρο παρατάθηκε έως τα τέλη του 2023.

Οι πόροι του Ταμείου Ανάκαμψης και η «δυναμική» της Κοινωνικής Κατοικίας

Πολλές χώρες σχεδίασαν προγράμματα για την στέγαση μέσω του Ταμείου Ανάκαμψης. Συγκεκριμένα, η Πορτογαλία, σχεδίασε πρόγραμμα ύψους 2,3 δις ευρώ, η Ισπανία  ύψους 1 δις ευρώ, η Ιταλία έχει σχεδιάσει ένα πρόγραμμα ύψους 175 εκατ. Ευρώ και η Σουηδία  1,2 δις. Η Ρουμανία εντάχθηκε με 288 εκατ. Ευρώ στο Ταμείο Ανάκαμψης , η  Λετονία θα χρηματοδοτηθεί με 42,9 εκατ. Ευρώ , το Λουξεμβούργο με 48 εκατ. Ευρώ και η Σλοβενία  με 60 εκατ. Ευρώ . Στο σημείο αυτό θα πρέπει να επισημάνουμε ότι η Πορτογαλία διαθέτει 130.000 «κοινωνικές» κατοικίες, η Ισπανία 290.000, η Ιταλία 954.161 , η Δανία 558.761 και η Γαλλία 5.329.720 σύμφωνα με την Ευρωπαϊκή Ομοσπονδία Δημόσιας – Συνεταιριστικής και Κοινωνικής Στέγασης. 

Θα πρέπει να τονίσουμε ότι, οι περισσότερες ευρωπαϊκές χώρες δεν έχουν υιοθετήσει έναν εθνικό ορισμό της κοινωνικής κατοικίας. Μάλιστα, στις ονομασίες των μοντέλων που έχουν επιλεγεί, πολύ σπάνια, συναντάμε τον όρο «κοινωνική κατοικία», ενώ βρίσκουμε πιο περιγραφικές έννοιες όπως «Κατοικία με ενοίκιο μέτριου ύψους» (HLM) στη Γαλλία και «Κατοικία Περιορισμένου Κέρδους» στην Αυστρία. Η κοινωνική κατοικία αντιπροσωπεύει μορφές παρεμβάσεων- κατασκευή, ρυθμιστικά μέτρα κλπ. , της εθνικής κυβέρνησης ή/και των τοπικών αρχών στην αγορά κατοικίας προκειμένου να εξασφαλιστεί η πρόσβαση όλων.

Τα μέτρα που σχεδιάζουν ή/και εφαρμόζουν χώρες της Ε.Ε για την αναχαίτηση του κόστους στέγασης

Ισπανία

– Το 2019 επέβαλε την παραμονή του ενοικιαστή μέχρι τη λήξη του συμβολαίου ακόμα και στη περίπτωση που το ακίνητο έχει πουληθεί.

– Η ελάχιστη διάρκεια του μισθωτηρίου συμβολαίου αυξήθηκε από τα 3 στα 5 χρόνια.

– Διαθέτει 290.000 «κοινωνικές» κατοικίες.

– Ταμείο Ανάκαμψης: 1 δισ.€ για την κατασκευή 20.000 νέων κοινωνικών κατοικιών έως το 2026.

– Μέτρα στήριξης ενοικίου ύψους 250€/μήνα για 2 έτη, για νέους 18 έως 34ετών αν  κερδίζουν λιγότερα από 1.977€/μήνα. Το ποσό της στήριξης αυξάνεται έως και 40% για τα ευάλωτα νοικοκυριά.

– Παράταση του ορίου αύξησης του ενοικίου 2% στις οικιστικές μισθώσεις έως 31 Δεκεμβρίου 2023.

– Φορολογικές εκπτώσεις από 60 % έως 90% σε ιδιοκτήτες που μειώνουν το ενοίκιο στις περιοχές που έχουν χαρακτηριστεί «Πιεσμένες Περιοχές».

Περιοχές «πιεσμένες» χαρακτηρίζονται οι περιοχές που οι μέσες τιμές ενοικίασης έχουν αυξηθεί κατά 5% περισσότερο από τον πληθωρισμό τα προηγούμενα πέντε χρόνια ή οι μέσες τιμές ενοικίασης συνολικά έχουν υπερβεί το 30% του μέσου εισοδήματος των νοικοκυριών στην περιοχή.

Αξίζει να επισημάνουμε ότι το ποσοστό ιδιοκτησίας από 75,1% το 2020, αυξήθηκε το 2021 στο 75,8%, ενώ διαθέτει 290.000 «κοινωνικές» κατοικίες (Κατοικίες με Προσιτό Κόστος Στέγασης – Δημόσιες & Συνεταιριστικές).

Κύπρος

– Πρόγραμμα Δημιουργίας Οικιστικών Μονάδων από ΚΟΑΓ (Κυπριακό Οργανισμό Αναπτύξεως Γής).

– Εισαγωγή Πολεοδομικών Κινήτρων και Εργαλείων για παραγωγή προσιτής κατοικίας και δημιουργία αγοράς προσιτού ενοικίου.

– Συνεργασία με Τοπικές Αρχές.

Τα νέα μέτρα που εξετάζονται από τον νέο Πρόεδρος της Κυπριακής Δημοκρατίας κ. Νίκο Χριστοδουλίδη:

– Φορολογικά κίνητρα σε ιδιοκτήτες ακινήτων που θα ανανεώσουν τη μισθωτική σύμβαση στον ίδιο εκμισθωτή χωρίς αύξηση του ενοικίου.

– Εξέταση της δυνατότητας μέρος των στεγαστικών δανείων για πρώτη κατοικία ή μέρος ενοικίου που πληρώνεται για πρώτη κατοικία, να εκπίπτουν του φορολογικού εισοδήματος.

– Σχέδια για πρόσβαση σε χρηματοδότηση για απόκτηση πρώτης κατοικίας, όπως η καταβολή από το Κράτος της προκαταβολής που απαιτείται από τις τράπεζες για δανεισμό.

Πορτογαλία

– To 2018 ενέκρινε νόμο για την στέγαση στον οποίο, τα άτομα άνω των 65 ετών, ή τα άτομα με 60% αναπηρία, δεν μπορούν να εκδιωχθούν από την κατοικία τους, εάν διαμένουν περισσότερα από 15 έτη.

– Απαγόρευσε τις συμβάσεις διάρκειας μικρότερης των 12μηνών με δικαίωμα αυτόματης ανανέωσης για 3χρόνια.

– Φορολογικά μέτρα για μακροχρόνιες μισθώσεις με προοδευτική φορολογική απαλλαγή για τα εισοδήματα που λαμβάνονται από τον ιδιοκτήτη.

– Ταμείο Ανάκαμψης: 2,7 δισ.€ για τη δημιουργία οικονομικά προσιτής κατοικίας.

– Περιόρισε την αύξηση των ενοικίων στις οικιστικές μισθώσεις κατά 2% το 2023.

– Διαθέτει 130.000 «κοινωνικές» κατοικίες.

Tο Εθνικό Πρόγραμμα Προσιτής Στέγασης (NAHP) προβλέπει ότι τα εθνικά μέτρα μπορούν να υλοποιηθούν σε συνεργασία με Δήμους, καθορίζοντας τους όρους και τις προϋποθέσεις με στόχο τη δημιουργία κατοικιών προσιτού ενοικίου. Η Λισαβόνα και το Πόρτο, οι δύο μεγάλες πόλεις της Πορτογαλίας, «πρωτοστάτησαν» εγκρίνοντας τοπικά προγράμματα για προσιτή στέγαση, βασισμένα σε δύο διαφορετικές προσεγγίσεις.

Ο Δήμος της Λισαβόνας επέλεξε να διαθέσει περιουσιακά στοιχεία που ανήκουν στο δημόσιο τομέα μέσω ενός μοντέλου δημόσιας παραχώρησης. Παραχωρούν  στους επενδυτές ένα επιφανειακό δικαίωμα σε ακίνητα που ανήκουν στο δημόσιο τομέα, και οι επενδυτές αναλαμβάνουν να χτίσουν/ανακαινίσουν τα ακίνητα και να διαθέσουν το 70% των διαθέσιμων οικιστικών μονάδων με προσιτά ενοίκια.  Για τη διάρκεια του δικαιώματος επιφανείας (30 έως 90 έτη) το υπόλοιπο 30% των οικιστικών μονάδων μπορεί να ενοικιαστεί εξ ολοκλήρου σε αγοραίες τιμές, ενώ παρέχει τη δυνατότητα στον επενδυτή να πουλήσει το δικαίωμα επιφάνειας σε τρίτο. 

Ο Δήμος του Πόρτο υιοθέτησε ένα καθεστώς υπομίσθωσης σύμφωνα με το οποίο ο δήμος ενεργεί ως ενδιάμεσος μεταξύ των ιδιοκτητών και των ενοικιαστών. Οι ιδιοκτήτες που επιθυμούν να επωφεληθούν από το πρόγραμμα και τα προνόμια οικονομικά προσιτής στέγασης συνάπτουν σύμβαση ενοικίασης με το Δημαρχείο του Πόρτο με προνομιακούς όρους και ο δήμος στη συνέχεια υπενοικιάζει τις οικιστικές μονάδες σε υποψηφίους που πληρούν τις απαιτήσεις που ισχύουν για τους ενοικιαστές, μειώνοντας την έκθεση των ιδιοκτητών  στην αξιολόγηση κινδύνου του ενοικιαστή.

Το ποσοστό ιδιοκτησίας κατοικιών στην Πορτογαλία αυξήθηκε στο 78,30 % το 2022 από 77,30% το 2021 και 73,9% το 2020 σύμφωνα με τη Eurostat. Αξίζει να αναφέρουμε ότι η Πορτογαλία διαθέτει 130.000 «κοινωνικές» κατοικίες (Κατοικίες με Προσιτό Κόστος Στέγασης – Δημόσιες & Συνεταιριστικές).

Αυστρία (Βιέννη)

– Σήμερα, από τα 1,8 εκατ. κατοίκους που έχει η πόλη, το 62% ζει σε κατοικίες κοινωνικών εισοδημάτων, σύμφωνα με το Δημοτικό Συμβούλιο.

– Έχει προγραμματίσει να χτίσει επιπλέον 4.000 δημοτικά διαμερίσματα. Περίπου 500.000 άνθρωποι ζουν σε αυτά με καθαρή τιμή 5,58€ ανά τ.μ.

– Υπάρχουν 200.000 επιδοτούμενες συνεταιριστικές κατοικίες ή κατοικίες με επιδοτούμενο ενοίκιο και μισθώνονται κατά μέσο όρο 512,40€ το μήνα.

– Στη Βιέννη για μια επιδοτούμενη κατοικία το όριο του ετησίου εισοδήματος είναι στις 42.000 € κατ’ άτομο.

– H Αυστρία διαθέτει συνολικά 930.900 «κοινωνικές» κατοικίες.

Αγγλία

Η κυβέρνηση ανακοίνωσε ένα νέο, μεγαλύτερο Πρόγραμμα Προσιτών Σπίτια 2021-26 (AHP) ύψους 11,5 δισεκατομμυρίων λιρών, συμπεριλαμβανομένης της χρηματοδότησης για κοινωνική ενοικίαση, υποστηριζόμενη στέγαση και μια ανανεωμένη δέσμευση για την παράδοση κατοικιών με χρήση σύγχρονων μεθόδων κατασκευής (MMC).

Η AHP σχεδιάζει να παραδώσει έως και 180.000 νέες κατοικίες, συμπεριλαμβανομένων:

– Το 50% των κατοικιών θα δοθούν για ενοικίαση μέσω μειωμένων τιμών μίσθωσης – προσιτού κόστους.
– Το 5% των κατοικιών θα δοθούν για αγορά με χαμηλότοκο δάνειο ύψους 1% και αρχικό κεφάλαιο 10%.
– Το 10% των κατοικιών θα διατεθούν για υποστηριζόμενη στέγαση.
– Το 10% των κατοικιών θα κατασκευαστών σε αγροτικές περιοχές.
– Το 25% των κατοικιών θα παραδοθούν μέσω Στρατηγικών Συνεργασιών με χρήση MMC.

Η γνωμοδότηση της Ευρωπαϊκής Οικονομικής και Κοινωνικής Επιτροπής

Σύμφωνα με τη γνωμοδότηση στις 20/2/2020 της Ευρωπαϊκής Οικονομικής και Κοινωνικής Επιτροπής (Καθολική πρόσβαση σε στέγαση αξιοπρεπή, βιώσιμη και οικονομικά προσιτή σε μακροπρόθεσμη βάση) με εισηγητή τον Raymond HENCKS , οι στεγαστικές πολιτικές των κρατών μελών δεν μπορούν να περιορίζονται στο αποκλειστικό στόχο να βοηθήσουν τα ευάλωτα άτομα να βάλουν «ένα κεραμίδι πάνω από το κεφάλι τους», πρέπει να μεριμνούν για την προσαρμογή της κατοικίας στην κατάσταση της οικογένειας και για τη βελτίωση της ποιότητας της κατοικίας, ιδίως μέσω της αναβάθμισης των υφιστάμενων κατοικιών, δηλαδή να εξασφαλίζουν αξιοπρεπή και προσιτή στέγη σε όλους τους πολίτες, εκεί όπου διαπιστώνονται τόσο ποσοτικές όσο και ποιοτικές ανάγκες.

Ο Οργανισμός Ηνωμένων Εθνών (UN-Habitat) για το δικαίωμα στη στέγαση

Ο καθένας έχει ένα θεμελιώδες ανθρώπινο δικαίωμα στη στέγαση, το οποίο διασφαλίζει την πρόσβαση σε ένα ασφαλές, κατοικήσιμο και οικονομικά προσιτό σπίτι. Η στέγαση είναι κάτι περισσότερο από μια στέγη, είναι η ευκαιρία για καλύτερες ζωές και καλύτερο μέλλον.

Μέχρι το 2030, το UN-Habitat υπολογίζει ότι 3 δισεκατομμύρια άνθρωποι, περίπου το 40% του παγκόσμιου πληθυσμού, θα χρειάζονται πρόσβαση σε επαρκή στέγαση. Αυτό μεταφράζεται σε ζήτηση για 96.000 νέες προσιτές και προσβάσιμες κατοικίες κάθε μέρα.

* Ο Θεμιστοκλής Μπάκας είναι Πρόεδρος του Πανελλαδικού Δικτύου E-Real Estates