Φτάσαμε λοιπόν στο σημείο που σημαντικές αποφάσεις που θα καθορίσουν τη σχέση μας με την Τρόϊκα και την πορεία της χρηματοδότησης της Ελλάδας, βρίσκονται σε άμεση σχέση με τα Ακίνητα. Του Παναγιώτη Μιχαήλ Παναγιωτίδη

Ads

Από τη μια πλευρά, η νέα γενιά φορολογίας Ακινήτων και από την άλλη πλευρά η πολιτική στην διαχείριση των καθυστερημένων (κυρίως στεγαστικών) δανείων που εξασφαλίζονται με ακίνητα, θεωρούνται και είναι οι κρίσιμες παράμετροι για την εξέλιξη στην συμφωνία με την Τρόϊκα και τους δανειστές μας ενόψει του 2014. Παράλληλα, και τα δύο αυτά θέματα έχουν τεράστιες κοινωνικές και οικονομικές συνέπειες.

Η νέα φορολόγηση των Ακινήτων

Η κυβέρνηση στην αγωνιώδη προσπάθεια να συγκεντρώσει φόρους για να ισχυρίζεται ότι υπάρχει συνεπές πρωτογενές πλεόνασμα και το 2014, αναγνωρίζει στα Ακίνητα μια μεγάλη «αγελάδα» για να την αρμέξει. Και ουδόλως φαίνεται να την απασχολεί ότι οι πραγματικές αξίες των ακινήτων κινούνται σε ποσοστά 30% – 50% κάτω από τις αξίες με τις οποίες θα τα φορολογήσει. Δηλαδή, είναι σε όλους γνωστό ότι αυτή η φορολογία θα υπολογιστεί πάνω σε τεχνητές αξίες που δεν απηχούν την πραγματικότητα. Ανεξάρτητα λοιπόν από την στρατηγική της φορολόγησης των ακινήτων, στην οποία οι γνώμες των οικονομολόγων σε όλο τον κόσμο διίστανται αν είναι αποτελεσματική, δίκαιη η αναπτυξιακή, εδώ έχουμε ένα μοναδικό χαρακτηριστικό ότι δηλαδή θα φορολογηθούν οι πολίτες πάνω σε περιουσία που δεν υπάρχει.

Αυτό δεν είναι θέμα της μιας ή της άλλης οικονομικής σχολής, είναι απλά ΑΠΑΡΑΔΕΚΤΟ και κινείται στα όρια της συνταγματικής νομιμότητας η οποία ορίζει ότι η φορολόγηση των πολιτών πρέπει να γίνεται λαμβάνοντας τη φοροδοτική τους δυνατότητα και η συνεισφορά τους στους φόρους να είναι ανάλογη των δυνατοτήτων τους. Πως λοιπόν τηρείται στην περίπτωση αυτή μια θεμελιώδης αρχή της οποιασδήποτε φορολογίας, όταν ο πολίτης θα κληθεί να καταβάλει φόρους για αξία περιουσίας του που απέχει σοβαρά από την πραγματική αξία. Όλο αυτό το διάστημα, δεν έχω ακούσει κανένα από τους κατά τα άλλα λαλίστατους συνταγματολόγους να σηκώνουν αυτό το θέμα, που κατά τη γνώμη μου, συνιστά σαφή παραβίαση του συντάγματος, σίγουρα παραβίαση πάντως της απλής οικονομικής λογικής και σκέψης.

Η διαχείριση των καθυστερημένων δανείων και η απελευθέρωση των περιορισμών στους πλειστηριασμούς

Το πρόβλημα των καθυστερήσεων στεγαστικών δανείων είναι πραγματικά τεράστιο. Υπάρχει ένας μεγάλος πληθυσμός δανειοληπτών που ομολογουμένως δεν έχουν πια τα μέσα και τους πόρους να εξυπηρετήσουν τα δάνειά τους που έλαβαν όταν οι οικονομικές τους δυνατότητες ήταν πολύ διαφορετικές. Η ύφεση έχει πραγματικά διαλύσει τον προγραμματισμό με βάση τον οποίο και οι ίδιοι αλλά και οι Τράπεζες αποφάσιζαν για τα δάνειά τους.

Υπάρχει όμως, και αυτό είναι αλήθεια, και ένας πληθυσμός που κρύβεται πίσω από την κατάσταση αυτή και αξιοποιεί τον ούτως ή άλλως αναποτελεσματικό νόμο Κατσέλη, προκειμένου να μην είναι εντάξει στις υποχρεώσεις του. Ας μη γελιόμαστε, υπάρχουν πολλοί πολίτες που έχουν προβεί σε κινήσεις μεταβίβασης περιουσιακών στοιχείων σε μέλη της οικογένειας στο παρελθόν και σήμερα οι ίδιοι εμφανίζονται ως «πτωχοί» και διεκδικούν την προνομιακή προστασία του νόμου. Ο νόμος Κατσέλη πρακτικά δεν μπορεί να δώσει λύσεις ούτε να εφαρμοστεί, αφού οι ουρές των υποθέσεων στα κατά τόπους ειρηνοδικεία φτάνουν σε δικάσιμες ημερομηνίες σε 2 και 3 χρόνια από σήμερα. Και ο χρόνος αυτός απλά δεν υπάρχει.

Οι τράπεζες, έχουν πρώτες αυτές το ενδιαφέρον να μην αρθεί το καθεστώς προστασίας από τους πλειστηριασμούς. Και αυτό γιατί αν κάτι τέτοιο γίνει θα υπάρξει μια αντικειμενικοποίηση των αξιών των ακινήτων προς τα κάτω, ακόμα και σε εξευτελιστικές αξίες, και οι ίδιες αφενός δεν θα καλύψουν τα ληξιπρόθεσμα υπόλοιπά τους και αφετέρου θα κληθούν να σχηματίσουν τεράστιες προβλέψεις σύμφωνα με τις αρχές που διέπουν τη λειτουργία του Τραπεζικού συστήματος. Αυξημένες προβλέψεις σημαίνει αυξημένα νέα Κεφάλαια και το ΤΧΣ που είναι ο βασικός τους μέτοχος σήμερα δεν θέλει για αυτό να ακούει ούτε λέξη.

Επομένως οι Τράπεζες έχουν τεράστιο ενδιαφέρον να υπάρξει μια σταδιακή απελευθέρωση και ένας ελεγχόμενος ρυθμός που δεν θα διαλύσει τους ισολογισμούς τους, αλλά από την άλλη μεριά θα τις αφήσει την ελευθερία να «κυνηγήσουν» τους εκ συνειδήσεως κακοπληρωτές. Για το λόγο αυτό οι Τράπεζες, πριν καν αρχίσει η οποιαδήποτε εφαρμογή του Νόμου Κατσέλη, είχαν αρχίσει και εξακολουθούν να κάνουν γενναίες ρυθμίσεις μειώνοντας τα επιτόκια και αυξάνοντας τις διάρκειες των δανείων, σε μια προσπάθεια να περιορίσουν τις κεφαλαιακές ανάγκες τους από τις αυξημένες προβλέψεις. Βέβαια, η ανακεφαλαιοποίησή τους έχει διορθώσει σοβαρά την κατάσταση, μια όμως μαζική έξοδος ακινήτων στην αγορά μέσω της απελευθέρωσης των πλειστηριασμών θα απαιτούσε σίγουρα και νέα Κεφάλαια.

Και εδώ, οι δύο πλευρές αρχίζουν να μπλέκονται. Άλλες οι αξίες των ακινήτων κατά την εφορία (που είναι στα ύψη) άλλες αυτές που οι Τράπεζες πρέπει να υπολογίζουν για να σχηματίζουν τις προβλέψεις τους και τα Κεφάλαιά τους. Μάλιστα, όσο περισσότερο η εφορία κρατάει τεχνητά τις φορολογητέες αξίες στα ύψη, τόσο περισσότερο πλήττονται οι πραγματικές αξίες των ακινήτων. Και αυτό γιατί η υπερ-φορολόγησή τους μειώνει απελπιστικά τη ζήτηση για ακίνητα και άρα ρίχνει τις αξίες τους. Ποιος θα σκεφτεί να αγοράσει ακίνητα όταν ο φόρος κατοχής που θα πληρώνει θα είναι τόσο υψηλός ; Άρα η πολιτική του κράτους για την φορολόγηση των ακινήτων είναι σαφώς ενάντια στην πολιτική του ίδιου κράτους ως βασικού μετόχου των Τραπεζών, αφού το ίδιο θα κληθεί να βάλει νέα Κεφάλαια μέσω του ΤΧΣ και του Δημόσιου Χρέους.

Το μίγμα είναι απλά εκρηκτικό. Λύση υπάρχει ; βεβαίως και υπάρχει. Η λύση είναι αφενός η προσαρμογή των αξιών των ακινήτων για φορολογικούς λόγους στα πραγματικά επίπεδά τους (έστω και σταδιακά) ώστε να αρχίσει και πάλι να υπάρχει αγορά ακινήτων, δηλαδή συναλλαγές. Αν υπάρξει αγορά και πάλι, οι αξίες των ακινήτων δεν θα κατρακυλήσουν αλλά θα ισορροπήσουν στα επίπεδα των κανόνων προσφοράς και ζήτησης της αγοράς. Επομένως οι ισολογισμοί των Τραπεζών δεν θα φορτωθούν με νέες προβλέψεις η δε κεφαλαιακή τους επάρκεια δεν θα τεθεί εκ νέου εν αμφιβόλω. Ταυτόχρονα, θα λειτουργήσει και η σταδιακή απελευθέρωση των πλειστηριασμών, χωρίς όμως οι αξίες να βυθιστούν, ενώ θα κινηθεί και πάλι η χρηματοδότηση για αγορές ακινήτων φέρνοντας ανάπτυξη, θέσεις εργασίας αλλά και έσοδα στις Τράπεζες.

Άλλες λύσεις δεν υπάρχουν ή καλύτερα, άλλες λύσεις που διεκδικούν ότι όλα μαζί μπορούν να γίνουν χωρίς τεράστιες κοινωνικές και οικονομικές συνέπειες, θα αποτελούσαν σίγουρα αιτία για να βραβευθεί με το βραβείο Νόμπελ Οικονομίας όποιος τις επινοήσει.

Υπάρχει όντως ανάγκη να ξεχωρίζουν τα ξερά από τα χλωρά, όσοι έχουν πραγματική αδυναμία στην εξυπηρέτηση των δανείων τους πρέπει να στηριχθούν και οι Τράπεζες είναι σε θέση να ξέρουν ποιοι είναι αυτοί σε πολύ μεγάλο βαθμό από τα στοιχεία που τηρούνται τόσο στα δικά τους συστήματα όσο και σε αυτά της εφορίας που κάποια στιγμή πρέπει να «μιλήσουν» μεταξύ τους. Στον 21ο αιώνα ζούμε.

Υπάρχει επίσης ανάγκη να μην υποστούν και νέο πλήγμα οι Τράπεζες, αφού το όποιο κενό τελικά θα κληθούν και πάλι οι πολίτες να το χρεωθούν είτε μέσα από την αύξηση του Χρέους είτε μέσα από την κεφαλαιοποίηση των Τραπεζών μέσω του κουρέματος των ανασφάλιστων καταθέσεων. Η Κύπρος έχει δείξει ήδη το δρόμο.

Υπάρχει τέλος ανάγκη να καταλάβουν όλοι (και το Κράτος και οι Δανειστές) ότι βασικά οικονομικά μεγέθη που μεταξύ τους είναι αντικρουόμενα, δεν μπορούν να διεκδικούν ταυτόχρονα λύσεις. Το management απαιτεί λογική και προτεραιότητες. Ο χρόνος (και) στην περίπτωση αυτή είναι πανδαμάτωρ γιατί μόνον αυτός μπορεί να δώσει λύσεις στα δύσκολα προβλήματα που έχουμε μπροστά μας. Μέσα στις επόμενες ημέρες θα φανεί αν έχει παραμείνει ίχνος λογικής, και στη χώρα μας και στους δανειστές μας.